In uno stabile facente parte di un ampio complesso condominiale composto da più edifici, ciascuno dei quali munito di un proprio impianto citofonico, l'assemblea delibera di recintare interamente l'area di pertinenza comune e di installare, a fianco del nuovo cancello pedonale e carraio che verrà posizionato, un impianto citofonico destinato a servire tutte le unità immobiliari facenti parte del condominio. Come questo nuovo impianto può configurarsi come innovazione ai fini della delibera e come ripartire anche in futuro le relative spese ?
Il citofono è un impianto destinato a servire tutti i condomini e in quanto tale viene incluso dalla legge tra i beni comuni. La sua installazione non comporta una sostanziale modifica della struttura o della destinazione delle parti comuni ma si limita a renderne più comodo il godimento. Il che esclude che possa ravvisarsi in essa un'opera innovativa, se si considera che tale concetto sta ad indicare ogni novità, mutamento o trasformazione che modifichi o provochi comunque l'alterazione della situazione esistente (Cass. Civ. n.12654/06). Ancor più nel caso in cui ci si limiti ad intervenire sul vecchio impianto, magari ampliandolo o adeguandolo alle nuove tecnologie.
Ciò significa che la delibera che decide l'installazione di un nuovo impianto citofonico pur con spesa di rilevante entità, in quanto intervento diretto ad assicurare ai condomini l'uso e il godimento delle cose di loro proprietà esclusiva senza alterare la destinazione dei beni comuni, può essere assunta con il voto favorevole espresso dalla maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea purché portatori di almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.
Trattasi di un'opera a cui nessun condomino può rinunciare e che porta a loro un pari vantaggio, svincolato cioè dal valore millesimale del singolo immobile in quanto destinato a servirli in modo uguale ed indiscriminato.
La relativa spesa va pertanto ripartita in ragione del numero degli allacciamenti, restando esonerati dal parteciparvi i proprietari di quelle unità immobiliari per le quali è oggettivamente escluso il collegamento: negozi e boxes.
E' necessario però operare una distinzione tra le parti comuni dell'impianto e quelle invece di proprietà esclusiva del singolo condomino. Appartengono alle prime il quadro esterno e in genere tutte le parti dell'impianto che precedono le diramazioni dei cavi elettrici indirizzati alle singole unità immobiliari. Sono invece di proprietà esclusiva tutte le altre parti che si estendono dall'ingresso dell'appartamento o dell'ufficio in poi, vale a dire il ricevitore e tutta la rete elettrica necessaria al collegamento.
Nel caso di unico impianto destinato a servire più edifici, resta di proprietà comune tutto ciò che, partendo dal quadro centrale esterno, arriva sino all'ingresso del singolo edificio, mentre rimane di competenza di quest'ultimo tutto ciò che da tale punto si dirama verso il singolo appartamento.
Fonte: ipsoa.it